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房地产行业-五问长租公寓:万亿蓝海,曙光已现

发布时间:2017-08-10    研究机构:东方证券

我国公寓租赁行业的市场空间有多大?1)根据我们测算,截至2015年,我国公寓租赁市场规模已达1.14万亿,其中一二线城市规模超过5200亿,占比46%。我们预计到2020年租赁市场规模将达到1.95万亿,2030年将达到4.20万亿,届时一二线城市规模合计将达2.26万亿,占比提升至54%;2)从一线城市自身结构看,租房面积占存量房屋总面积的24%,租房在一线城市已成为常态。

品牌公寓(住房租赁机构)的发展现状如何?1)目前品牌公寓占整体租赁市场比重略超1%,远低于发达国家25-30%的平均水平,但预计未来可破千亿;2)知名公寓大多发源自一线城市,但正在向二线核心城市加速下沉;3)行业大多数公寓还未实现规模化成本优势,尚未盈利。

影响长租公寓盈利的关键要素有哪些?何种模式的长租公寓盈利更高?1)规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素;2)集中式公寓的房源成本、装修成本以及管理成本更低,盈利能力优于分散式公寓;但存在资金要求量大、优质房源难获取的痛点。

行业目前呈现何种发展趋势?在政府政策和金融市场的支持下,行业已出现三类发展模式:1)第一类模式以轻资产方式打造标准化的高端公寓产品,最大化赚取品牌溢价,典型的代表为新派公寓;2)第二类模式以引流为导向,长租公寓公司的盈利主要来自于增值服务、科技孵化等衍生业务,代表性的公司包括自如、YOU+;3)第三类模式的核心是先租后售,公司本质并不指望公寓租赁赚钱,而是希望以公寓租赁蓄客,带动房屋销售,典型的代表是万科在重庆“西九·万科驿”。

我们认为,目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益,分别是1)房地产服务商类公司,推荐世联行(002285,买入),建议关注国创高新(002377)(002377,未评级)、昆百大A(000560,未评级)。2)长租公寓SAAS系统提供商公司,推荐三六五网(300295,买入)。3)率先布局长租公寓的房地产开发商,推荐万科A(000002,买入),建议关注龙湖地产(0960.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。

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