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房地产行业-再论租赁市场二:租购同什么权?动谁的蛋糕?

发布时间:2017-07-27    研究机构:长江证券

事件描述:

近期租赁市场正以极快速度推广。在广州和上海之后,据长江日报7月26日消息,武汉亦响应号召在人口密集区域土地出让会配建10%~20%的租赁住房。

而且,据新华社7月25日消息,住建部称将立法明确租购同权。

事件评论:

租购同权是同什么权?全局差异和个体差异。1)最直观的就是所有权和使用权,这构成了第一个层次的差异,也即转让价值。无限期的使用权价值基本等同于产权价值,这属于所有权和使用权天生的差异;2)中国赋予了产权房屋较多的“特权”,例如就近入学带来的学区房、金融征信的财力证明等,目前最大的矛盾体现在民生当中;3)全局差异无法弥补,能够弥补的是个体差异。

租购同权动了谁的蛋糕?级差地租的各级分配。1)地产开发商拥有远高于制造业的ROE,原因在于其享受了原材料升值(级差地租)和产品溢价(从土地到商品房)的双重利益。而级差地租的上涨是因为土地效率提升,这其实是经济发展赋予的价值,而产品溢价才是开发商在开发过程中创造的价值;2)一方面,开发商通过出售的方式,将级差地租和产品溢价一次性变现,另一方面,未来级差地租提升所产生的利益就由居民获取;3)产权年限为70年,到期之后的续期其实是让居民将获取的级差地租再返还给政府,但若自动续期,则这部分级差地租就长期在产权方手中;4)租房模式,是让居民无法获取产权、也就无法获得级差地租,因此这部分受损的利益会通过更高的租金施加到租客上,而这部分级差地租将体现为运营商的预收款,当产权需要续期时,一旦需要补交出让金,就需要一次性返还给政府。

能力的转移面临考验,即从融资拿地转移到产品管理,买入布局租赁的公司。租赁市场的供给主体会有三类(具体参见我们上一篇报告),包括C2C模式下的房东,C2B2C 模式下的二房东,B2B2C 模式下的开发商。受益的排序依赖于获取成本,因此先后顺序分别为作为未来供给主体的开发商,其次是管理运营商,最后是房东。同时,还包括促成交易的中介商。

标的方面,涉及到的上市公司包括万科A、世联行、昆百大A、国创高新(002377)。

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